מחפשים ייעד אטרקטיבי להשקעה בנדל"ן? חשוב לבדוק השקעות נדל"ן באנגליה !

אנגליה (בריטניה) היינה יעד נכסף להשקעות נדל"ן, עם מחירים נוחים בפריפריה, אחוז גבוה של מקומיים המעדיפים מגורים בשכר דירה על פני רכישה של נכס, וחוקי מיסוי נדל"ן נוחים להשקעה. לאחר כבר ביססנו את ההנחה שהשקעה בנדל"ן עשויה להיות מההשקעות המניבות ביותר בשוק היום, אנחנו ממליצים למשקיעים ישראליים לבדוק את שוק הנדל"I באנגליה - קרוב, נוח (יחסית) לתחזוקה וטיפול, ובתשואות דו ספרתיות מכובדות. הכל על השקעה בנדל"ן באנגליה - במאמר שלפניכם.

למה דווקא נדל"ן באנגליה?

אחת הבעיות המרכזיות בהשקעה בנדל"ן בחו"ל, היא לא פעם המרחק. גם כאשר אתם מעסיקים חברת אחזקה שתטפל בנכס המניב שלכם - כל משקיע בנדל"ן יספר לכם שמומלץ, לפחות מדי פעם, ללכת ולראות אותו במו עיניך. במובן הזה, השקעה בנדל"ן באנגליה היא השקעה נוחה לתפעול. ולא רק המרחק מקל על משקיעים לשקול את אנגליה כיעד רצוי - גם מדיניות מיסוי נדל"ן לתושבי חוץ באנגליה נוחה ומאפשרת. בניגוד לישראל, בה אנחנו מדברים היום על מס למחזיקי שלוש דירות, מיסים כבדים למוכרי דירה שנייה וכדומה - שוק הנדל"I באנגליה הוא שוק המעודד יזמות נדל"ן.

אזורים מובילים בהשקעות באנגליה

כיום, ממחירי הנדל"ן במרכז לונדון גבוהים מאוד, מעל 4,000 דולרים למ"ר. לעומת זאת, בפריפריות, מרחק פחות משעה (ברכבת) ממרכז העיר, תמצאו דירות ובתים במחירים נמוכים משמעותית - עם ממוצע של כ - 800 ש"ח למ"ר. לשם ההדגמה - במיליון וחצי ש"ח (בערך 300,000 ליש"ט), תוכלו (אם ישחק לכם מזלכם) לרכוש דירת סטודיו במרכז הלוהט של לונדון, בית גדול ונוח בערים המרוחקות מלונדון( כמו למשל נורת'אמברלנד, בצפון מזרח אנגליה, קרובה לגבול עם סקוטלנד) או וילטשייר בדרום המדינה. מי שמחפש השקעה בנכס מניב, חשוב שיידע שבעוד דירות במרכז העיר יושכרו בעיקר לצעירים ואנשי קריירה בודדים - דירות בפריפריה יושכרו למשפחות, ובדרך כלל לטווחים ארוכים.

תשואות ומגמות בהשקעות באנגליה

בשנת 2007 התפוצצה מעין "בועת נדל"ן" קטנה באנגליה, שגרמה לירידות במחירים וחוסר יציבות קל בשוק. מאז ועד היום, עשר שנים לאחר מכן, המחירים עולים באנגליה באופן יציב וקבוע - בין 2% ל 6% בשנה בממוצע. השקעה ממוצעת לרכישת נדל"ן מניב באופן עצמאי היא כ - 300,000 ליש"ט (בערך 1,500,000 ש"ח), כאשר ניתן כמובן לשקול רכישות בקבוצת רכישה או בקרנות מתמחות.
בנוגע לתשואה על הרווח בהשקעה בנדל"ן באנגליה - חישוב התשואה יתבסס על עלות הנכס וגובה השכירות שתוכלו לקבל עליו. קשה להצביע על ממוצעים, אולם ניתן לומר שבהשקעות טובות באנגליה תוכלו להשיג 12%-15% תשואה, לא כולל עליית הערך של הנכס.

משכנתא ומיסוי נדל"ן באנגליה

באנגליה משלמים "מס בולים" על רכישת נדל"ן, במדרגות מס החל מ 0% ועד 5%, תלוי בשווי הנכס וגובה התשלום בגינו. בנוסף, מסים מקומיים, מסי עירייה, תשלום לוועד או לאחזקה, ותשלום עבור ניהול הנכס אם תשתמשו בחברת ניהול, הן הוצאות שכנראה כדאי שתקחו בחשבון. ברכישת כל נכס, בכל מיקום באנגליה, נמליץ על בדיקה יסודית של שווי הנכס, האטרקטיביות שלו כנכס להשקעה, והוצאות נלוות.

השקעות נדל"ן בספרד, ברצלונה ומדריד

בשנת 2008 פקד את כל אירופה משבר כלכלי חמור, שהביא בין השאר לירידה דרסטית במחירים של נכסי נדל"ן מקומיים. רק שבעוד שאר אירופה התאוששה יחסית מהר - בספרד המחירים עולים לאט... מה שמציג חלון של הזדמנות פז להשקעה בנכסי נדל"ן מרהיבים, במחירי רצפה, ובתשואה גבוהה - עבור אלה מבינינו שחושבים מהר. עוד על האטרקטיביות של השקעה בנדל"ן בספרד - לפניכם

השקעה בנדל"ן בספרד - ממש עכשיו הזמן הנכון

מאז המשבר הכלכלי בשנת 2008 באירופה, מחירי הנדל"ן בספרד נחתכו במחצית. מכל מדינות אירופה, דווקא ספרד שחוותה את המשבר ממקום של שגשוג - התרסקה כלכלית, הריבית צנחה לשפל מהנמוכים באירופה (מכמעט 18% לפני המשבר, לריבית שפל של 3.5% בתוך כחמש שנים), וגם שוק הנדל"ן התרסק, עם ירידות מחירים שנמשכו למעשה עד שנת 2014. בערים מרכזיות בספרד כמו ברצלונה ומדריד (הנחשבות כיום היעדים מספר אחת במדינה להשקעה בנכסי נדל"ן) נרשמו ירידות מחירים של 40% בעלות למ"ר מגורים (מ - 3,000 יורו למ"ר - ל 2,000 יורו למ"ר ואף פחות). בערים שמחוץ למרכז, המחירים ממילא נמוכים בכ 50% ביחס לערים אלה, וגם שם ניכרה ירידה משמעותית ברמת המחירים. מחירי השכירות נפגעו גם הם מן המשבר והם עומדים כרגע על כ - 10 יורו בממוצע למ"ר בערים הגדולות.

אין ספק בקרב מומחי הנדל"ן כי תהליך ההתאוששות בספרד כבר בעיצומו. לכן, ההשקעה בנדל"ן בספרד היא מתאימה לכל מי שמרגיש שהוא "איחר את הרכבת", למשל בהשקעות בנכסי נדל"ן בארה"ב, שרק לפני שלוש שנים מחירן היה נמוך בעד 30% ביחס למחירן היום.

משרד רואי החשבון מן המובילים בעולם, חברת PwC דירגה את ספרד כיעד מוביל ברמת האטרקטיביות שלו כיום להשקעות באירופה, ביחד עם הערים הגדולות של גרמניה ואירלנד.

הסיכונים בהשקעה בנדל"ן בספרד

כאשר בוחרים להשקיע בשווקים שנמצאים בעיצומו של משבר כלכלי או מייד לאחריו, חשוב לקחת בחשבון את המצב הייחודי בו נמצא השוק שתיכנסו אליו - ראשית - עליות המחירים הצפויות עשויות להיות פחותות מאלה שהוערכו; ושנית - זה עשוי לקחת זמן. לכן, השקעה בשוק כזה מתאימה למי שיש לו את הזמן להמתין, עד לעליות הערך הן בגובה השכירות והן בשווי הנכסים שנרכשו.

אזורים מובילים להשקעות בספרד

שתי הערים המסומנות כערים המומלצות למשקיעים בספרד הן ללא ספק מדריד וברצלונה, עם גרף מחירים והתאוששות שונה ביחס לשאר הערים והאזורים בספרד - ניראה כי השוקלים לרכוש נכס נדל"ני מניב להשקעה בספרד כיום - מומלץ להם לבדוק נכסי נדל"ן בשתי ערים מרכזיות אלה.

משכנתאות ומיסוי נדל"ן לתושבי חוץ בספרד

ספרד חומה על אמנת כפל מס מול ישראל, מה שמבטיח שלא תשלמו פעמיים מס על אותו הסכום, בספרד ובישראל. בספרד מסיס בעלות על נכסים הנקבעים על פי שווי הנכס ולא על פי גודלו; מס על הכנסות משכירות ומס רווחי הון, ואחרים. על מנת להבין באמת עד כמה אטרקטיבית תהיה כל עסקת נדל"ן בספרד - מומלץ לבחון בקפידה גם את היבטי המיסוי, עלות ריאלית למימון העסקה (למשל משכנתא) ועלויות נוספות, כגון חברת ניהול שתנהל את הנכס ותשכיר אותו. רק בחינה מעמיקה ואינדיווידואלית מול כל נכס על מאפייניו, מכירו, והפוטנציאל שלו - יניבו הבנה אמיתית בנוגע לאטרקטיביות שלו ולגובה התשואות שהוא יכול לספק לכם.

מחפשים ייעד אטרקטיבי להשקעה בנדל"ן? שווה לבדוק השקעות נדל"ן בגרמניה !

הכירו את גרמניה, אחת המדינות החזקות והעשירות ביותר בעולם. הכלכלה הגרמנית הינה הגדולה באירופה ומייצאת לכל רחבי העולם. אמנם גרמניה היא מדינה עשירה ויוקר המחיה שלה עולה - כפי שניתן לראות את המגמה בכל מערב אירופה, אך השקעות נדל"ן בגרמניה, הן בין האפשרויות להשקעה אטרקטיבית במחירים משתלמים – אם מבצעים אותה נכון.
רוב הישראלים והמשקיעים הפרטיים בחו"ל, מעדיפים להשקיע בעיקר בעסקאות נדל"ן במזרח אירופה ובארצות הברית. אך למשקיע המפזר את השקעותיו, כדאי לשקול גם השקעות נדל"ן בגרמניה על מנת שהתוצאות תהינה רווחיות יותר.

ערים מובילות להשקעה בגרמניה

אחד מן המרכיבים החשובים ביותר לביצוע השקעה בצורה חכמה ונכונה, הוא לבחור את האזור או את הערים המשפיעות והמובילות ביותר בתחום. הערים המובילות, העשירות והמפותחות בגרמניה כיום הן בדרך כלל הנמצאות בצד המערבי של המדינה. לאורך שנים הייתה גרמניה מחולקת ובכך השפעת החלוקה נתנה את אותותיה ולכן הערים במזרח נחשבות עניות יותר ולכן מהוות יעד אטרקטיבי יותר להשקעות.

בערים מינכן, פרנקפורט (מרכז העסקים הגרמני), שטוטגרט ועוד, השכירות שתתקבל על ההשקעה תהיה גבוהה מאוד אך כמובן שגם ההשקעה עצמה יקרה. הערים התעשייתיות יותר הן אטרקטיביות להשקעה ויכולות להראות צמיחה חיובית גדולה יותר בעתיד, אך מומלץ להיוועץ על כך עם יועץ פיננסי ותיק ופעיל בתחום.

מדוע כדאי להשקיע בגרמניה ?

ישראלים המשקיעים בתחום השקעות נדל"ן בגרמניה, מדגישים את היכולת הכלכלית הרבה שמפגינה המדינה ביחס למתחרותיה בתחום זה כסיבה מרכזית לפעילות ההשקעה האינטנסיבית. מספר העסקאות שהתבצעו בפרק זמן של שלושה חודשים יכול להגיע לכ­550 מיליון אירו המוערך בכ־2.8 מיליארד שקלים. דוגמה בולטת לעסקה בסדר גודל ברמה גבוהה, הפורסמה ב"גלובס", היא כוונתה של איי.די.או לגייס לפחות 400 מיליון אירו בהנפקת פעילותה בבורסה של פרנקפורט.

תשואות ומגמות בהשקעות נדל"ן בגרמניה

גרמניה מתאפיינת מול שאר המדינות באירופה כמדינה בעלת שוק עבודה מפותח, שכר גבוה לנפש ושיעור אבטלה נמוך. חוזקה של הכלכלה הגרמנית מתבטא גם בשוק העבודה היציב. על פי הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בגרמניה, שיעור האבטלה המתואם עונתית הסתכם ב- 4.2% בחודש אפריל 2016. מספר הבלתי מועסקים הסתכם בחודש מאי ב- 2.6 מיליון. נקודת אור נוספת בנתוני התעסוקה הגרמניים היא כי שיעור האבטלה בקרב הצעירים, בני 25 ומטה, קטן במהלך חודש מרץ והסתכם בשיעור של 6.9%, לעומת 7% בחודש פברואר. התשואות בנדל"ן מגורים מניב אותן ניתן להשיג הן 3%-6% ובנדל"ן מסחרי מניב מעל לתשואות הללו וזאת בהתעלמות מעליית הערך.

מיסוי נדל"ן תושבי חוץ בגרמניה

על מנת למנוע כפל מס בין ישראל לגרמניה בתחום הנדל"ן, מעניקה האמנה האחראית לכך את זכות המיסוי הראשונית עבור אזרחי ישראל, למדינה שבה נמצאים המקרקעין. כאשר במקביל להם, למדינה ניתנת זכות מיסוי שיורית וזאת בעקבות זיכוי בגין מיסויה של מדינת המקור. בדרך כלל, הזיכוי מדבר על הכנסות מסוג מכירת ורכישת נדל"ן של חברות המחזיקות במקרקעין.